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Muster von Untermietverträgen

Möchten Sie eine kurze Zeit an einem anderen Ort verbringen und wollen nicht Ihre schöne Wohnung aufgeben? Oder sind Sie Student und möchten ein Zimmer in einer WG zur Untermiete nehmen? Dafür benötigen Sie einen Untermietvertrag für die WG. LegalPlace bietet Ihnen eine Untermietvertrag Vorlage in Word und PDF, die ausfüllbar ist. Dieses Untermietvertrag Muster ist nicht für Büro und Gewerberäume, sondern für Wohnungen und Häuser geeignet. 

Untermietverhältnis: wie viele Personen?

Im Falle eines Untermietverhältnisses (§540 BGB) kann man drei Mietverhältnisse unterscheiden:

- zwischen dem Hauptvermieter und dem Mieter

- zwischen dem Mieter und dem Untermieter gilt grundsätzlich das gleiche Rechtsverhältnis Mieter zu Vermieter.

- zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. In der Regel bedeutet dies, dass der Untermieter ausschließlich Ansprüche gegen den Mieter geltend machen kann.

Obwohl Untermietverträge auch mündlich geschlossen werden können, sollte die Schriftform bevorzugt werden, um etwaige Rechtsstreite zu vermeiden. Sofern zwischen dem Untermieter und dem Mieter ein wirksamer Untermietvertrag geschlossen wird, hat der Untermieter tatsächlich Anspruch auf Schadenersatz, wenn der Hauptvermieter die Erlaubnis bezüglich der Untermiete verweigert. Bei von dem Untermieter verursachten Schäden ist es auch für den Mieter wichtig, sich durch einen schriftlichen Untermietvertrag rechtlich abzusichern.

Wer ist nicht Untermieter?

Nahe Familienangehörigen (Ehegatte, Kinder und Eltern) und Besucher sind keine Untermieter. Der Lebenspartner bzw. die Lebenspartnerin ist jedoch nicht wie ein Ehegatte zu behandeln.

Untermietvertrag und Ferienwohnung

Bei Untervermietung an Touristen ist Achtung geboten. Die Untervermietung im Sinne einer Ferienwohnung entspricht einer gewerblichen Vermietung und ist steuerpflichtig.

Darf man untervermieten?

Bei Beabsichtigung einer Untervermietung benötigt der Mieter die Zustimmung des Hauptvermieters. Nach der Rechtssprechung ist ein generelles Verbot im Mietvertrag nicht zulässig, da es einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters entspricht. Allerdings hat der Mieter nur Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat (z. B: Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation des Mieters, Bildung einer WG usw). Vor der Untervermietung soll der Mieter den Vermieter anschreiben und den gewünschten Untermieter benennen. Die Erlaubnis des Vermieters ist am besten schriftlich einzuholen. Auf keinen Fall soll ein Mieter seine Wohnung untervermieten, ohne den Vermieter darüber zu informieren. Es könnte zur Kündigung des Mietvertrages seitens des Hauptvermieters und Schadensersatzansprüchen des Untermieters führen. In 2011 hat der Bundesgerichtshof wie folgt entscheidet: „Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.“

Weitere Untervermietung

Grundsätzlich ist eine weitere Untervermietung dem Untermieter nicht gestattet.

Mietgegenstand: gesamte oder teilweise Untervermietung?

Der Mieter kann entweder die gesamte Wohnung oder nur einen Teil der Wohnung untervermieten. Tatsächlich besteht ein Anspruch auf teilweise Untervermietung, wenn der Mieter vorübergehend abwesend ist (z.B. aus beruflichen Gründen) und einen Raum für sich behält.

Mietdauer:befristet oder unbefristet?

Ein Untermietvertrag kann sowohl befristet als auch unbefristet sein. Die Befristung ist möglich, wenn der Mieter z.B. ein Studiensemester oder eine längere Reise vorsieht. Der Grund für die vorübergehende Dauer ist im Untermietvertrag zu nennen.

Kündigung

In der Regel finden auf ein Untermietverhältnis die gleichen Kündigungsvorschriften Anwendung wie auf ein Hauptmietverhältnis. Grundsätzlich kann der Untermieter den Untermietvertrag fristgemäß kündigen, sofern er auf unbestimmte Zeit geschlossen ist. Ist der Mietvertrag befristet, kann der Mietvertrag von keiner der Vertragsparteien gekündigt werden. Eine fristlose Kündigung ist jedoch nach gesetzlichen Vorschriften zulässig.

Seitens des Mieters bestehen zwei Kündigungsrechte: die erleichterte Kündigung und die Teilkündigung.

Wichtig ist es, dass die Kündigung in schriftlicher Form erfolgt.

Auszug des Mieters

Sofern das zwischen dem Vermieter und dem Mieter bestehende Mietverhältnis durch Kündigung beendet wird, so gehen die vom Mieter bzw. Untervermieter begründeten (Unter)-Mietverhältnisse nicht auf den Hauptvermieter über.

Zahlung der Miete

In der Regel erfolgt die Zahlung der Miete wie das Rechtsverhältnis: der Mieter zahlt an den Hauptvermieter und der Untermieter an den Mieter.

Kaution

Bei Abschluss des Untermietvertrages ist der Mieter berechtigt eine Kaution als Sicherheit zu fordern. Sie dient z. B. zur Begleichung von durch den Untermieter eventuell entstandenen Schäden.  

Mängel

Bei Mängeln wie Schimmel, undichte Fenster oder kaputter Aufzug ist der Untermieter verpflichtet, den Mieter unverzüglich darüber zu informieren. Der Untermieter soll auch Beweise wie Fotos oder Zeugenprotokolle sammeln.

Haftung des Mieters für den Untermieter

Der Mieter ist dem Vermieter gegenüber für die Wohnung verantwortlich und haftet deswegen für den Untermieter (§ 540 Abs. 2 BGB). Dies bedeutet, dass der Mieter auch von dem Untermieter verursachten Schäden (z.B. Sachbeschädigung, Störungen des Hausfriedens) zu vertreten hat.

Möchten Sie eine kurze Zeit an einem anderen Ort verbringen und wollen nicht Ihre schöne Wohnung aufgeben? Oder sind Sie Student und möchten ein Zimmer in einer WG zur Untermiete nehmen? Dafür benötigen Sie einen Untermietvertrag für die WG. LegalPlace bietet Ihnen eine Untermietvertrag Vorlage in Word und PDF, die ausfüllbar ist. Dieses Untermietvertrag Muster ist nicht für Büro und Gewerberäume, sondern für Wohnungen und Häuser geeignet. 

Im Falle eines Untermietverhältnisses (§540 BGB) kann man drei Mietverhältnisse unterscheiden:

- zwischen dem Hauptvermieter und dem Mieter

- zwischen dem Mieter und dem Untermieter gilt grundsätzlich das gleiche Rechtsverhältnis Mieter zu Vermieter.

- zwischen dem Hauptvermieter und dem Untermieter bestehen keine vertraglichen Beziehungen. In der Regel bedeutet dies, dass der Untermieter ausschließlich Ansprüche gegen den Mieter geltend machen kann.

Obwohl Untermietverträge auch mündlich geschlossen werden können, sollte die Schriftform bevorzugt werden, um etwaige Rechtsstreite zu vermeiden. Sofern zwischen dem Untermieter und dem Mieter ein wirksamer Untermietvertrag geschlossen wird, hat der Untermieter tatsächlich Anspruch auf Schadenersatz, wenn der Hauptvermieter die Erlaubnis bezüglich der Untermiete verweigert. Bei von dem Untermieter verursachten Schäden ist es auch für den Mieter wichtig, sich durch einen schriftlichen Untermietvertrag rechtlich abzusichern.

Nahe Familienangehörigen (Ehegatte, Kinder und Eltern) und Besucher sind keine Untermieter. Der Lebenspartner bzw. die Lebenspartnerin ist jedoch nicht wie ein Ehegatte zu behandeln.

Bei Untervermietung an Touristen ist Achtung geboten. Die Untervermietung im Sinne einer Ferienwohnung entspricht einer gewerblichen Vermietung und ist steuerpflichtig.

Bei Beabsichtigung einer Untervermietung benötigt der Mieter die Zustimmung des Hauptvermieters. Nach der Rechtssprechung ist ein generelles Verbot im Mietvertrag nicht zulässig, da es einer unangemessenen Benachteiligung des Mieters entspricht. Allerdings hat der Mieter nur Anspruch auf die Erlaubnis des Vermieters, wenn er ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung hat (z. B: Verschlechterung der wirtschaftlichen Situation des Mieters, Bildung einer WG usw). Vor der Untervermietung soll der Mieter den Vermieter anschreiben und den gewünschten Untermieter benennen. Die Erlaubnis des Vermieters ist am besten schriftlich einzuholen. Auf keinen Fall soll ein Mieter seine Wohnung untervermieten, ohne den Vermieter darüber zu informieren. Es könnte zur Kündigung des Mietvertrages seitens des Hauptvermieters und Schadensersatzansprüchen des Untermieters führen. In 2011 hat der Bundesgerichtshof wie folgt entscheidet: „Nimmt der Mieter eine Untervermietung vor, ohne die erforderliche Erlaubnis seines Vermieters einzuholen, verletzt er seine vertraglichen Pflichten auch dann, wenn er einen Anspruch auf Erteilung der Erlaubnis hat. Ob ein derartiger Vertragsverstoß des Mieters ein die ordentliche Kündigung des Mietverhältnisses rechtfertigendes Gewicht hat, ist unter Würdigung der Umstände des Einzelfalls zu beurteilen.“

Grundsätzlich ist eine weitere Untervermietung dem Untermieter nicht gestattet.

Der Mieter kann entweder die gesamte Wohnung oder nur einen Teil der Wohnung untervermieten. Tatsächlich besteht ein Anspruch auf teilweise Untervermietung, wenn der Mieter vorübergehend abwesend ist (z.B. aus beruflichen Gründen) und einen Raum für sich behält.

Ein Untermietvertrag kann sowohl befristet als auch unbefristet sein. Die Befristung ist möglich, wenn der Mieter z.B. ein Studiensemester oder eine längere Reise vorsieht. Der Grund für die vorübergehende Dauer ist im Untermietvertrag zu nennen.

In der Regel finden auf ein Untermietverhältnis die gleichen Kündigungsvorschriften Anwendung wie auf ein Hauptmietverhältnis. Grundsätzlich kann der Untermieter den Untermietvertrag fristgemäß kündigen, sofern er auf unbestimmte Zeit geschlossen ist. Ist der Mietvertrag befristet, kann der Mietvertrag von keiner der Vertragsparteien gekündigt werden. Eine fristlose Kündigung ist jedoch nach gesetzlichen Vorschriften zulässig.

Seitens des Mieters bestehen zwei Kündigungsrechte: die erleichterte Kündigung und die Teilkündigung.

Wichtig ist es, dass die Kündigung in schriftlicher Form erfolgt.

Sofern das zwischen dem Vermieter und dem Mieter bestehende Mietverhältnis durch Kündigung beendet wird, so gehen die vom Mieter bzw. Untervermieter begründeten (Unter)-Mietverhältnisse nicht auf den Hauptvermieter über.

In der Regel erfolgt die Zahlung der Miete wie das Rechtsverhältnis: der Mieter zahlt an den Hauptvermieter und der Untermieter an den Mieter.

Bei Abschluss des Untermietvertrages ist der Mieter berechtigt eine Kaution als Sicherheit zu fordern. Sie dient z. B. zur Begleichung von durch den Untermieter eventuell entstandenen Schäden.  

Bei Mängeln wie Schimmel, undichte Fenster oder kaputter Aufzug ist der Untermieter verpflichtet, den Mieter unverzüglich darüber zu informieren. Der Untermieter soll auch Beweise wie Fotos oder Zeugenprotokolle sammeln.

Der Mieter ist dem Vermieter gegenüber für die Wohnung verantwortlich und haftet deswegen für den Untermieter (§ 540 Abs. 2 BGB). Dies bedeutet, dass der Mieter auch von dem Untermieter verursachten Schäden (z.B. Sachbeschädigung, Störungen des Hausfriedens) zu vertreten hat.

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